Первичный учет в БТИ

как получить технический паспорт на квартиру в новостройке

Технический учет жилых и нежилых помещений производится для единого учета данных об их технических характеристиках. Для обеспечения сохранности фонда недвижимости ведется сбор и предоставление сведений о его использовании. Техническая инвентаризация и паспортизация - это метод технического учета, результатом которого становится оформление технических паспортов на объекты недвижимости. Технический паспорт содержит первичный учетный номер в реестре БТИ и подтверждает, что объект считается учтенным и внесенным в архив.

Что такое первичная инвентаризация 

Техническая инвентаризация - это первичный учет вновь созданных объектов не поставленных на учет в БТИ, а также ранее инвентаризированных объектов, в которых произведена перепланировка, переоборудование или переустройство, реконструкция или капитальный ремонт. Технический паспорт подтверждает существование объекта, его местонахождение, вид использования, наименование собственника, технические характеристики, категория назначения, техническое состояние. В документе БТИ указывается инвентарный (архивный) номер, кадастровый номер и прочие технические характеристики. Основанием для технической инвентаризации, с последующим составлением технического паспорта, является заявление собственника и иных правообладателей объектов недвижимости.

учетно-техническая документация для Жилищной инспекции

При согласовании перепланировки в своих квартирах, собственникам необходимо обращаться в государственную жилищную инспекцию. Например, в Москве - это Мосжилинспекция. Среди документов, необходимых для запроса на согласование, в инспекцию должна быть подана учетно-техническая документация на помещение. 

Важно знать, что выписка ЕГРН, кадастровый паспорт, технический план, техническое описание или технический паспорт, оформленные кадастровым инженером, не являются техническим документом для согласования перепланировки. На помещение должен быть изготовлен технический паспорт, оформленный государственной или муниципальной организацией технической инвентаризации, например АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ". Возможно предоставить такой документ по собственной инициативе заявителя, поскольку Мосжилинспекция направляет межведомственные запросы в целях получения необходимых сведений в органы технического учета - БТИ. 

Если в ответ на межведомственный запрос из БТИ поступит информация об отсутствии запрошенных сведений о помещении, то Мосжилинспекция приостанавит обработку запроса на согласование и предложит заявителю предоставить недостающие документы. Если технический паспорт не оформлялся, то необходимо обратиться в БТИ для проведения первичного учета (инвентаризации) и внести квартиру в архив технического учета.

Почему квартира не стоит на учете в БТИ

Да, такое часто встречается: дом построен, квартира стоит на кадастровом учете и уже несколько лет ей владеет собственник, а в Бюро технической инвентаризации о ней сведений нет и технический паспорт БТИ получить на квартиру невозможно. Это встречается со всеми жилыми и нежилыми помещениями, которые находятся в новостройках, построенных и введенных в эксплуатацию после 2013 г. Дело в том, что в 2013 году отменено Постановление Правительства № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации» и формой государственного контроля за учетом недвижимости стал кадастровый учет. Таким образом, ФЗ-221 от 24.07.2007 "О кадастровой деятельности" отменил обязательную первичную инвентаризацию органами технического учета всех вновь созданных и реконструированных объектов. 

Сегодня действует ФЗ-218 от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости", который утверждает основания для осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав на жилое или нежилое помещение. Одним из таким основанием является технический план помещения, подготовленный кадастровым инженером.

квартиры в новостройках не стоят на учете в БТИ

Итак, все квартиры в многоквартирных домах, построенных позже 2013 г ставятся на кадастровый учет и регистрируются в Росреестре на основании технического плана. Технический план изготавливается кадастровым инженером (по сути это индивидуальный предприниматель или работник коммерческой организации) на весь многоквартирный дом (МКД) со всеми жилыми и нежилыми помещениями в нем. По результату вся новостройка регистрируется в Росреестре (ставится на КУ), а каждому помещению в ней, будь то квартира или нежилое помещение, присваивается уникальный кадастровый номер. Вот и получается, что квартира вроде как оформлена, но в архивах БТИ на нее данных нет, т.к. кадастровый инженер туда сведения передавать не должен, конечно если он не сотрудник БТИ. Из-за того, что законодательство не обязывает застройщиков ставить дом на учет в БТИ, бремя внесения данных в архив БТИ ложится на плечи собственников новых квартир.

Первичный план БТИ на квартиру в новостройке

Если дом в котором находится квартира совсем недавно построен и введен в эксплуатацию, то необходимо инвентаризировать помещение в БТИ. По результату инвентаризации, квартира будет внесена в архив БТИ и после на нее можно будет получить план и экспликацию БТИ или технический паспорт. Произвести первичный учет можно только с выходом техника БТИ с обследованием и обмерами. При инвентаризации понадобится организовать доступ в помещение техника для визуального осмотра и предоставить пакет документов: документы о собственности, согласованный проект дома с архитектурным планом этажа и вашей квартирой на нём, разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию. Эти документы можно запросить в управляющей компании или у застройщика.

БЫСТРАЯ ПОМОЩЬ В ПОСТАНОВКЕ НА ПЕРВИЧНЫЙ УЧЕТ В БТИ! 

Где посмотреть обмеры на квартиру в новостройке

Новые обладатели квартир в новостройках полагают, что законная планировка - это та что указывается в договоре долевого участия (ДДУ). Действительно в приложении к ДДУ указывается схема квартиры. Там нарисованы и комнаты с кухней и ванная с туалетом, но это планировка проектная. Каждый договор ДДУ содержит условие об уточнении после ввода дома и кадастровых обмеров, как площади квартиры, так ее планировки. 

Технический план кадастрового инженера для постановки на кадастровый учет - это законная планировка квартиры в новостройке.

На основании этого плана помещение внесено в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Определена планировка помещения или внутреннее зонирование в нем, указана общая площадь. Графическая часть помещения присутствует в разделе 5 выписки ЕГРН. Бывает в схеме квартиры межкомнатные стены и перегородки отражены трассировкой (пунктирными линиями), по факту по полу выложен ряд из кирпичей. Таким образом застройщики максимально приближают сдаваемую планировку помещения к проектной в ДДУ. В кадастровом плане часто встречается отсутствие внутренних перегородок и межкомнатных стен. В обиходе это называется свободная планировка, однако в терминологии БТИ "свободной планировки" не существует, а технические нормы характеризуют жилое помещение с обязательным наличием зон, например:  жилая, кухня, коридор, санузел, лоджия.

Как внести квартиру в архив БТИ

Из вышесказанного следует, что если квартира в новостройке стоит на кадастровом учете и ей присвоен кадастровый номер, то техник при обследовании руководствуется техническим планом кадастрового инженера. Любые отклонения от техплана фиксируются как не узаконенная перепланировка, с отметкой "разрешение на переоборудование/переустройство не предъявлено". Возведенные или удаленные перегородки в плане отмечаются красными линиями.